六因素致今年房价很难上涨

发布时间:2017-07-06 浏览次数:446次
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  人口流动和人口年龄结构的变化,导致房价普涨时代的结束。在房价涨幅较大的二线城市中,合肥和厦门尤引人注目。如果从二线城市过去10年人口的增长幅度看,恰好又是厦门第一、合肥第二。但同样的省会城市如西安,或同样的计划单列市如大连,2015年的人口居然是减少的,这可以解释为何在全国房地产火爆的2016年,西安房价几乎没有涨,大连房价还出现下跌。此外,从人口老龄化角度看,老龄化意味着房地产总需求长期回落。



  流动性拐点已经出现。根据中国指数研究院的数据,从2011年6月至2016年6月这五年中,全国100个城市的房价加权平均上涨了28.4%,但同期M2增长了近100%,GDP增长了近50%,但2011年之前10年房价涨幅超过M2增速,说明近年来房价涨幅已经趋缓了。此轮一线城市房价的上涨,与M2和存款高速增长相关。但目前北上深的存款增速已经基本归零,意味着流动性拐点已经出现。


  居民收入结构对房价的影响不容忽视。相比目前美国的40%,中国居民购房的杠杆率水平其实很低,这也从侧面说明中国高收入群体的购买力很强。同时,也可以解释为何在货币扩张规模如此之大的情况下,这么多年来通胀的总体水平不高的一个原因,即低收入群体的收入增长不够快。居民收入结构的改善一般要经历较长时间,这也意味着持续了那么多年的高房价、高股价等现象仍然难以在今后几年内就消失。



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